La selección del terreno para construir una casa

La selección del terreno para construir una casa es una de las decisiones más importantes de nuestra vida, la mayoría de las personas solo adquiere un terreno para construir su casa durante su vida. La idea, es que esta guía recopilatorio de consejos propios y que se encuentran publicados en Internet, sirva tanto para futuros propietarios como también para inversores que buscan inversiones de calidad. La intención, es que la comunidad la complemente con los aportes que les sugiera la experiencia o el sentido común. Y pulamos cada uno de sus puntos, considerando las formas prácticas de cumplir con cada uno de estos significativos recaudos antes de comprar un terreno.

 

 

 

1) Búsqueda: El primer elemento que debe considerar cuando busque un lote o terreno es el objetivo para ese terreno. Una vez pensado, hay que saber si el proyecto que tiene en mente se puede realizar en él: esto quiere decir que lo ideal es ajustar la compra de un terreno a la idea preexistente de una casa, y no la idea preexistente de una casa, a un terreno comprado al boleo. Es importante, por lo demás, tener 2 o 3 opciones de terreno a comprar, pues resulta común que la opción deseada en ocasiones no pueda concretarse.

 

 

 

2) Asesoramiento profesional breif- propiedad raíz: La compra y urbanización de un terreno es mucho más complejo de lo que parece; debe ser una decisión muy meditada, pues su adquisición formará parte de nuestro patrimonio. Para garantizar que nuestros recursos se invierten sabiamente es imperativo contar con la asistencia de alguien que sepa dónde mirar y qué preguntas hacer. En la compra de un terreno existen una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Tanto un asesor, arquitecto, ingeniero, notario, abogado o corredor, pueden brindar un asesoramiento muy valioso desde los primeros tramos de su actuación ante una adquisición tan vulnerable. Es importante, sin embargo, que los profesionales consultados brinden informes por escrito y firmados. En este sentido, si bien el asesoramiento inicial puede hacerlo con profesionales amigos, es recomendable que evite que el asesoramiento profesional definitivo sea realizado a modo de favor; pague lo debido y precávase la documentación de respaldo necesaria (facturas, recibos) que responsabilice a los profesionales técnicos y legales por sus dictámenes, juicios, intervenciones o resoluciones. No deje todo en mano de los profesionales, interconsulta, aprenda y vigile todo el proceso.

 

 

 

3) Características de las construcciones de la zona: Examine cuidadosamente el área en que se encuentra interesado para asegurarse de que las casas que se encuentran próximas sean de valor comparable con la que desea construir. El sobre-construir o construir por debajo de los estándares de un área, puede tener implicaciones para el caso de avalúos y valores de inmuebles.

 

 

 

4) Valor comercial de la zona: Verifique el costo del terreno contra otros similares en la misma zona. Determine, valiéndose de profesionales o a través de publicaciones, cuánto vale el metro cuadrado de terreno en esa zona y si es congruente con el precio y los metros de terreno ofrecido.

 

 

 

5) Consideraciones medioambientales: Es importante que realice una minuciosa evaluación medioambiental para verificar las condiciones de la zona y determinar si existieron usos anteriores del terreno. Se debe tener extremo cuidado en la consideración de terrenos que han servido o se encuentran demasiado próximos a: gasolineras, estaciones de radio, antenas de emisoras radiales o de telefonía celular, talleres de metalmecánica, plantas eléctricas, galpones abandonados, almacenaje de productos derivados del petróleo, bodegas y almacenaje industrial, laboratorios o edificios médicos, talleres de reparación de automóviles, plantas de fabricación de artículos electrónicos, compañías de fundición o niquelado, y otras industrias que utilizan substancias químicas y solventes o emanan gases sospechosos. Igualmente, se debe considerar la demasiada proximidad con restaurantes, discotecas, pubs, bares, casas y zonas de tolerancia o establecimientos con alta concentración y afluencia de público.

 

 

 

6) Consideraciones socio-ambientales: Antes de enfrascarse en el trato formal de compraventa, visite con tiempo nuevamente el terreno pero sin la compañía del vendedor. Hágalo al menos en tres horarios distintos: a la mañana, a la tarde y a la noche. Contemple detenidamente el movimiento, el nivel de ruidos y la actividad de la zona. Y considere el hecho de que es muy probable que sus vecinos vivan a su lado de por vida, por lo que al escoger un terreno debe usted analizar si sus vecinos cuentan con el mismo nivel cultural, social y económico que usted, si no le convence la calidad de vida de las personas que van a rodear a su familia, no se enganche con un terreno, hasta que consiga el apropiado.

 

 

 

7) Unión de vecinos: Sumamente importante resulta, además, que el potencial comprador se ponga en contacto, si lo hubiese, con el delegado, representante legal o presidente de la unión vecinal u otro organismo de micro-gobierno de la zona a fin de evaluar –si los hubiese- no sólo los particulares códigos de edificación o convivencia del sitio, sino también el nivel de compromiso y participación que los habitantes de la zona tienen respecto de iniciativas encaminadas a mejorar la salud, higiene, convivencia, tranquilidad, bienestar y seguridad de la zona. Esto es realmente importante, ya que al tiempo que muchas comunidades vecinales resultan en extremo desidiosas, en otras caracterizadas como complejos, country, barrios cerrados o semi-cerrados (física y/o jurídicamente), existen reglamentaciones internas que muchas veces exceden con mucho a las reglamentaciones generales de la comuna a que pertenecen. Particulares códigos de edificación y/o convivencia que establecen condiciones a veces exageradamente estrictas respecto no solo de forma y estilos de construcción, sino inclusive de los plazos en que las mismas deben efectuarse. Independientemente de su mayor o menor legalidad, lo cierto es que esta extrema discrecionalidad existe, y es preferible evitarla. Lo ideal, en este sentido, es hallar una zona en que la ecuación seguridad/libertad sea balanceada.

 

 

 

8) Vías de acceso y transporte: Las vías de acceso son importantes a fin de conocer los tiempos necesarios para llegar a nuestro lugar de trabajo. Verifique el estado de los accesos a la zona. Considere tomar el rumbo a su lugar de trabajo a la misma hora en que normalmente lo haría, hacia o de regreso del trabajo. Tome el tiempo del viaje y asegúrese de que se sienta tranquilo con dicho traslado. Evalué la disponibilidad y régimen regular de los diversos transportes públicos.

 

 

 

9) Tolerancia climática de la zona: Visite la zona en las condiciones más desfavorables, ya sea tanto por la noche como después de una gran lluvia.

 

 

 

10) Infraestructura y servicios disponibles: el agua corriente, las alcantarillas, la electricidad, el teléfono por línea, TV por cable, INTERNET por cable, el alumbrado público, calles, recolección de residuos, el pavimento, son fundamentales al momento de tomar la decisión de la compra de un terreno y de no poseerlos el costo de ejecución de los mismos. Muchos lotes se venden sin los servicios elementales para una vivienda familiar. En el caso de no contar con algún servicio, es necesario que sepamos, si la zona está dentro de los planes de expansión de las empresas prestadoras, y cuáles son los plazos y costos previstos para los mismos. Se debe considerar como parte del costo del terreno cualquier gasto que represente traer los servicios públicos hasta la propiedad. Asesórese los impuestos aplicables. Es importante evaluar la cercanía a escuelas, centros de recreación y esparcimiento, centros de salud. Contar con medios de seguridad, disponer de vigilancia privada, ya que estar dentro de barrios desolados y marginados puede significar correr riesgos irrecuperables.

 

 

 

11) Topografía: Es importante que antes de comprar un lote o iniciar un proyecto se realicen estudios preliminares. Efectúe con un técnico la identificación y extensión del predio, y verifique los límites tanto contemplados en las escrituras como los reales. Otro estudio de suma importancia es el de los suelos, los cuales aportan información sobre el perfil del suelo y las características de las diferentes capas del mismo, con el fin de planear los cimientos acordes con el tipo de suelo y estimar el costo del mismo. Asimismo las pruebas de infiltración son necesarias, con el fin de diseñar apropiadamente los drenajes. Debemos conocer la solidez y constitución de las tierras del terreno a adquirir. NO ES LO MISMO construir en un terreno con tierras arcillosas, arenosas o rocosas de poca, mediana o gran consistencia. Fundaciones sencillas a escasa profundidad representan SOLIDEZ quitándonos dolores de cabeza por agrietamientos o fisuras producidas por los asentamientos de la vivienda. Atienda a la composición del suelo y del subsuelo. Asegúrese de no encontrarse en zona inundable. Corrobore la forestación existente. Atienda también a la nivelación del terreno y a la orientación del viento: en un terreno plano la construcción de su casa tendrá un costo normal; si el terreno esta un poco desnivelado el proyecto de su casa podrá ser muy bonito, pero también más costosa de lo normal; si el terreno tiene un gran desnivel, su casa le costara mucho dinero. Al escoger su terreno se debe fijar que la dirección de los vientos dominantes sean contrarios al lugar donde están establecidos los rastros, basureros, industrias contaminantes del aire, canales o ríos de drenajes.

 

 

 

12) Forma del terreno: Un lote cuadrado o rectangular que no es ni demasiado largo ni demasiado angosto es preferible a uno que tiene una forma irregular.

 

 

 

13) Orientación del terreno: Atienda a la Orientación respecto al Sol. Los lotes orientados al Sur son los menos recomendables. Estos suelen ser los más húmedos, sobre todo si allí se debe construir una propiedad de dos plantas. Los de orientación al Norte suelen ser más invasivos. Las ubicaciones con vistas al Este resultan los más aptos. Si el terreno es en clima caliente deberá buscar que la orientación de la mayoría de las habitaciones queden ubicadas hacia el norte y que la dirección de los vientos dominantes sirva para refrescar su casa; si el terreno es en clima frío deberá buscar una orientación desde el este hasta el sur, buscando que la dirección de los vientos dominantes no enfríen su casa.

 

 

 

14) Ubicación del terreno: Si el lote se encuentra dentro de un fraccionamiento, debemos decidir si se ubicará al inicio, la mitad o final de este, en esquina o terreno intermedio, ya que de acuerdo a esto será el precio del terreno. Casi siempre la mejor ubicación de su terreno será en esquina, ya que con ello el arquitecto contara con dos frentes para proyectar las ventilaciones y orientaciones de sus habitaciones.

 

 

 

Aspectos legales:

 

 

 

15) Información comercial: Antes de comprar un terreno se debe conocer bien al vendedor; ósea hno. Darío es decir, que sea un vendedor preferentemente recomendado por alguien. Se deben conocer sus oficinas y desarrollos anteriores, y no está demás informarse en defensa al consumidor (en vistas a posibles denuncias) y en alguna central crediticia sobre la situación financiera de la persona física y/o jurídica que vende. Cuesta muy poco, además, googlear el nombre de la persona física y/o jurídica que vende y obtener su información personal.

 

 

 

16) Información legal: Antes de comprar un lote, es importante asegurarse que el inmueble esté libre de gravámenes: impuestos, hipotecas, embargos y otras deudas o afectaciones. Asimismo, el comprador debe asegurarse que la persona que está vendiendo la propiedad sea el dueño o esté autorizado para venderla, por medio de de un poder administrativo con cláusula especial para vender, o un contrato de comercialización. El comprador debe certificar el vendedor tenga escritura que lo acredite como propietario del terreno y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o al menos en trámite de inscripción. Si lo está, pero a nombre de una asociación, debe verificar que ésta esté inscrita como tal. Asegúrese de que el representante haya independizado los lotes y saneado el predio, pues de ello dependerá que se tramite la habilitación urbana del predio ante la municipalidad. Sin ello no podrá construir ni obtener título de propiedad. Si a usted le ofrecen un terreno que por alguna circunstancia no tiene escritura, y para incentivarlo le argumentan cosas como que: “muy pronto se las entregaran” y que le harán un descuento por este “detalle”, cierre inmediatamente las negociaciones con el vendedor. Para obtener más información sobre estos particulares, acérquese a secretaría legal y técnica de la municipalidad de la zona escogida, ya que generalmente brindan orientación gratuita. Los municipios tiene la obligación de alertar contra quienes pretenden burlar la buena fe brindando una “simulación de legalidad” por medio de documentos públicos inconsistentes y en algunos casos apócrifos, medrando con la necesidad y la esperanza de quienes desean cumplir el sueño de la vivienda propia.

 

 

 

17) Escrituras: Resulta determinante que el barrio cuente con las aprobaciones que permitan escriturar el lote. Es determinante que cuente con la aprobación definitiva de la provincia y fundamentalmente la posibilidad de realizar en forma inmediata la escritura traslativa de dominio. El tema de la escrituración es mucho más que una simple cuestión de papelería. Los terrenos que no son escriturados generalmente no pueden obtener créditos hipotecarios para construir la propiedad, dato vital para los que no poseen el total del dinero.

 

 

 

18) Terrenos legalmente irregulares: Si a usted le ofrecen un terreno que fue ejido, zona comunal, tierra pública o fiscal, y le dicen que el terreno está en regularización, no compre ese terreno, ya que la regularización de la tenencia de la tierra puede tardar hasta 30 años, y usted no estará comprando una propiedad sino una posesión. De igual manera los terrenos adquiridos por invasión, o los hipotecados o los embargados, solo le traerán problemas que le impedirán disfrutar plenamente de su casa.

 

 

 

19) Conocer reglamentos y códigos de edificación: Hay que analizar los reglamentos de la urbanización de la zona con detenimiento. En general los municipios, comunas, etc., poseen normativas específicas en cuanto a los que se denominan usos de la tierra, densidades de edificación, alturas de las edificaciones, retiros, etc., que pueden condicionar seriamente el proyecto de obra, o bien la calidad de vida que tengamos en un futuro. Es conveniente que previa la decisión de la adquisición conozcamos esta normativa. Se debe conocer las Restricciones de Códigos antes de comprar una propiedad. Diferentes áreas de una misma ciudad pueden exigir requisitos dramáticamente diferentes. Los códigos pueden: establecer restricciones de altura que limitan los edificios a un solo piso, que limitan el estilo de arquitectura o materiales de construcción que se pueden usar, que requieren aprobación de parte de los residentes en el vecindario para la construcción de cada edificio, que determinan el estilo de arquitectura, etc.

 

 

 

20) Es recomendable no firmar contratos de compraventa o de promesa de venta, sino firmar y pagar directamente al momento de la escrituración. En caso contrario, hacer un Contrato de Compraventa con un pequeño anticipo (como compromiso de compraventa)20% y revisar con copias de la escritura en el Registro publico de la propiedad pidiendo un Certificado de libertad de Gravamen la situación legal del terreno y todo esto hacerlo en una NOTARIA de su confianza. Todas las negociaciones que usted efectué con el vendedor del terreno, como son pago de anticipo, enganche, pago a cuenta, firma de recibos, documentos y otros, deberán ser ante la presencia de notario publico.