LA INTERMEDIACIÓN EN
NEGOCIOS DE FINCA RAÍZ
En los últimos años se ha venido presentando
en nuestro medio un crecimiento exagerado de personas y firmas dedicadas a la
actividad de intermediación en la compra y venta de bienes raíces o inmuebles,
desconociendo, en la mayoría de los casos, las calidades que deben tener
quienes desarrollan esta actividad, las obligaciones que deben cumplir y los
derechos que adquieren quienes buscan a estos profesionales, e ignorando el
control del corretaje. Definición El Código de Comercio no conceptualiza la
figura de corretaje sino que, por el contrario, adopta un criterio
estrictamente subjetivo. Sin embargo, intentaremos dar una definición, con base
en la caracterización que da el Estatuto Mercantil.
El corretaje es un
contrato consensual, en virtud del cual una persona natural o jurídica
profesional en el campo de la propiedad raíz y que se ocupa de estos negocios
habitualmente, denominada corredor, se compromete por encargo de una persona a
ponerla en contacto con otra, interesadas la una en enajenar y la otra en
adquirir uno o varios inmuebles de aquella.
El corredor
realizará su gestión a cambio de una contraprestación llamada remuneración o
comisión .
Para evitar la
informalidad que en algunos casos se presenta y facilitar así la prueba, es
conveniente celebrar el contrato por escrito.
Para que una persona
sea considerada como corredor de la propiedad inmueble o finca raíz deberá
estar inscrita en el Registro Mercantil que llevan las Cámaras de Comercio,
como comerciante independiente o como sociedad dedicada a la actividad
inmobiliaria y específicamente al corretaje de inmuebles. Lo anterior de
acuerdo con lo preceptuado en los artículos 19, 20 y 28 del Código de Comercio.
Obligaciones Dentro
de las obligaciones del corredor deben destacarse las siguientes: Obligación de
diligencia: Significa que el corredor debe tomar parte activa dentro del
proceso preparatorio de la negociación. Por lo tanto su labor no debe limitarse
a la simple presentación de las partes.
Algunos tribunales
del país han considerado como despropósito la circunstancia de que personas por
el simple hecho de informar a otra que esté interesada en comprar o vender una
propiedad pretendan ser reconocidas como corredores y demanden de las partes
contratantes, cuando estas no acceden voluntariamente, el pago de una
remuneración.
Seguir a cabalidad
las instrucciones del interesado y dar a conocer los aspectos que tengan alguna
incidencia en la realización del negocio proyectado.
Efectuar
personalmente o contactar con terceros especialistas en el ramo, los estudios
de títulos correspondientes a los inmuebles objeto de la transacción, con el
fin de conceptuar sobre la conveniencia y seguridad del negocio propuesto.
Servir como asesor
en las gestiones y trámites ante las entidades crediticias y colaborar en la
obtención de créditos y subrogaciones ante tales entidades.
Elaborar el
contenido de la promesa de compra y venta, si a ello hubiere lugar, y de la
escritura pública que prefeccione el negocio acordado.
Elaborar las actas
de entrega, inventario, documentos y títulos valores que garanticen el pago de
las obligaciones pendientes de cancelar, resultantes del negocio efectuado.
Con base en el
numeral 2 del artículo 1345 del Código de Comercio, se obliga a los corredores
a llevar un libro especial, que no solo le servirá para facilitarle el
desarrollo de su actividad, sino que servirá de prueba respecto de las
circunstancias o informaciones que en él se relacionen.
Las demás que se
convengan expresamente por las partes.
El interesado Las
obligaciones del interesado o de la persona que confía el encargo al corredor
tiene obligaciones que se pueden sintetizar así: Impartir al corredor las
instrucciones específicas sobre el negocio proyectado.
Suministrarle toda
la documentación e información que este requiera para el cabal cumplimiento del
encargo.
Acreditar el título
(escritura pública) que le asiste para enajenar el inmueble objeto de la
negociación.
Cancelar al corredor
el monto de la remuneración que por su gestión legalmente le corresponde y en
la cuantía que más adelante se indica.
Cancelar al corredor
las expensas o gastos en que este incurrió para la cabal realización de la
transacción.
Honorarios Vale la
pena advertir en este punto que al lado de una reglamentación legal expresa
sobre esta materia, existe una práctica que no tiene el carácter de la
costumbre comercial, pero en la medida en que se pacte expresamente, ya sea
oral o por escrito, logra vincular a las partes contratantes.
Tomando en cuenta
las anteriores precisiones vamos a explicar lo referente a la remuneración del
corredor, cuándo se causa, quién está obligado a cancelarla y cuál es su
cuantía.
El inciso tercero
del artículo 1341 del Código de Comercio preceptúa que el corredor tendrá
derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en
que intervenga. Para estos efedctos se entiende que el negocio es celebrado al
momento de protocolizarse en la notaría la escritura pública mediante la caul
se vende el inmueble.
Pero, en la mayoría
de los casos se busca la intermediación del corredor de propiedad raíz, para
que relacione a una persona que esté interesada en vender con otra que desea
comprar.
En consecuencia, el
corredor debe dirigir todo su esfuerzo no para obtener la celebración de un
contrato de promesa, salvo que así lo hubiere pactado expresamente con el
interesado, sino a la materialización de un contrato de compraventa con un
carácter definitivo.
El artículo 1341 del
Código de Comercio señala en su inciso segundo que, salvo estipulación en
contrario, la remuneración del corredor será cancelada por las partes en partes
iguales . No obstante la anterior disposición legal, en nuestro medio el pago de
la respectiva comisión es cancelado por quien confiere el encargo al corredor,
siempre que no se haya pactado cosa diferente.
El inciso primero
del artículo 1341 del Estatuto Mercantil dice que el corredor tendrá derecho a
la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual, y en su
defecto a la que se fije por peritos.
Este es un campo que
ha sido regulado íntegramente por la costumbre mercantil. En nuestro medio, la
costumbre acoge como remuneración los siguientes porcentajes: comisión para
inmuebles urbanos, el 3 por ciento sobre el valor del inmueble; para inmuebles
rurales este porcentaje oscila entre el 5 y el 8 por ciento sobre su valor.
Ejemplo Pedro Pérez
interviene como corredor en una negociación en la que además de adelantar una
excelente labor, participa activamente. Gracias a esta labor se llevó a cabo la
venta de un inmueble ubicado en Bogotá por un valor de cincuenta millones de
pesos.
En este caso al
corredor le corresponde una remuneración equivalente a un millón quinientos mil
pesos.
(*) Abogada
especilizada en Derecho Inmobiliario.
